Информационно-справочный сайт

Рубрика: Недвижимость (строительство домов, дачи, квартиры, земля)
<<< вып. 8(149) от 19 мая 2015

Срок владения квартирой при уплате налога со сделок с недвижимостью

Согласно Налоговому Кодексу РФ (далее НК РФ) от уплаты налога на доходы 13% и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане,  продавшие квартиру(дом/комнату/землю), которой владели более трех лет (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ). С 1 января 2016 года этот срок будет увеличен с 3 до 5 лет. Новые поправки в НК РФ вступят в силу с 1 января 2016 года и распространяться будут на сделки, заключеные после начала 2016 года. Минимальный срок владения - 3 года (при желании регионы эту цифру могут обнулить) - сохранится для владельцев недвижимости, если данное имущество передано по наследству или по договору дарения, приватизировано, а также когда передано по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если недвижимость продана до 1 января 2016 года, то нынешний срок владения 3 года для освобождения от уплаты НДФЛ с выручки, сохраняется.

Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента считаются 3года (потом уже 5 лет) владения.

Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, срок владения квартирой исчисляется с даты получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Квартира приобретена по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)
Если квартира была приобретена по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения квартирой исчисляется с даты получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315). Даже если вы получите свидетельство о собственности на квартиру через год после сдачи дома (приема-передачи квартиры), то срок владения недвижимостью будет отсчитываться с даты регистрации права собственности.

Квартира приобретена по договору с ЖСК (договору паенакопления)
Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).
То есть срок владения недвижимостью начинается раньше, чем пайщик получает свидетельство о регистрации права собственности.

Квартира приобретена в результате приватизации
Если квартира была получена в собственность в результате приватизации, срок владения квартирой зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:
1. Если квартира была приватизирована после 1 января 1998 года, срок владения квартирой исчисляется с момента получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

2. Если квартира была приватизирована до 1 января 1998 года срок владения квартирой отчитывается с даты заключения договора о передачи квартиры в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

Квартира получена в наследство
Если квартира была получена в наследство, срок владения квартирой исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.09.2013 N 03-04-05/39127).

Из данного случая есть два исключения:
1. Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письмо Минфина России от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).

2. Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти сособственника, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации долевой собственности (т.е. с даты оформления в собственность первоначальных долей в квартире, установленных еще до смерти сособственника).

Квартира получена в дар
Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Разные доли квартиры приобретены в разное время
Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности (на них было получено единое свидетельство о регистрации права собственности), то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (т.е. первоначальная дата регистрации долей).

Примечание: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но на каждую долю получено свое свидетельство о регистрации права собственности, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья
Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Дом построен самостоятельно
Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты получения свидетельства о регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Право собственности признано через суд
Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Это часто бывает, когда после сдачи дома застройщик начинает уклоняться от оформления свидетельства о регистрации собственности физического лица на построенную квартиру.

В любом случае, если вы были собственником недвижимости меньше минимального срока владения, вы можете компенсировать налог НДФЛ вычетом от покупки новой квартиры.

Так, если в одном календарном году Вы продали квартиру, сразу же купили новую и если вы никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки жилья. Максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

Например: Петров И.И. продал квартиру (в собственности была всего год) за 3,5 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Ранее Петров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, он может:
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму имущественног вычета при продаже недвижимости  (1 млн.руб.);
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.)
Соответственно, Петров  должен будет заплатить налог НДФЛ за отчетный год в размере: (3,5 млн.руб. – 1 млн.руб. – 2 млн.руб.) х 13% = 65 тыс.рублей.

АРХИВ ВЫПУСКОВ
№212
Балатово-Нагорный
№211
Садовый-Дружба

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011