Информационно-справочный сайт

Рубрика: Недвижимость (строительство домов, дачи, квартиры, земля)
<<< вып. 1(94) от 16 февраля 2013

Судьба дольщиков при банкротстве застройщика

Обманутым дольщикам стало немного легче отстаивать свои права в связи с вступившим в силу нововведениями Федерального закона № 210 ­ФЗ «О банкротстве». Закон определяет приоритетную очередь среди прочих кредиторов и прописывает 2варианта распоряжения недостроенных домов.

 Мошенничество в сфере продажи квартир в новостройках чаще совершают посреднические фирмы, которые берут деньги у покупателей недвижимости и не передают их настоящим организациям. После внесения денежных средств в долевое строительство может выясниться, что фирма вообще не имеет права на этот вид продаж, либо строительство заморожено или вовсе не ведется. То есть покупателя, проще говоря, "кидают". Поэтому при покупке квартиры через фирму-посредника следует требовать лицензию на право продажи, выяснить, кто ведет строительство и выкуплена ли часть квартир.

Сегодня ситуацию по проблемным объектам контролируют Государственная инспекция строительного надзора, государственный федеральный инспектор, Росреестр в части нарушений законодательства о банкротстве. Вся информация обобщается в правительстве Пермского края, созданы межведомственные комиссии.

Согласно данным Росреестра, на сегодняшний день в Пермском крае в процедуре банкротства находится 17 застройщиков. Самые знаковые из них – НФЗП «Патриоты» (три дома по адресам: ул. Подлесная, 11, ул. Ушакова, 21, ул. Макарова, 30), ЗАО «Каскад­Строй» (ул. Хохрякова, 2, здесь 37 потерпевших, ущерб 149 миллионов рублей. Компания вообще не имела разрешения на строительство комплекса, но начала собирать деньги с дольщиков), ООО «Транк» (ул. Щербакова, 43/2, 3, 42 - долг потерпевших  Сбербанку составляет 427 миллионов рублей. Из­-за двойных продаж дольщики до сих пор не могут зарегистрировать свои договоры в Росреестре) и ОАО ИК «Город­Строй» (дома по адресам: ул. Автозаводская, 11, ул. КИМ, 14 - официально 45 потерпевших, ущерб 45 миллионов рублей).

Могут стать проблемными и достроенные дома. Например, ООО «Проектно­строительная компания «БриС», казалось бы, честно и добросовестно достроило дом в поселке Ферма Пермского района. Однако уже пять семей вынуждены покинуть свои квартиры. ­ Оказалось, что одни и те же квартиры продавались людям и передавались в залог в Сбербанк. Всего потерпевших семей 22…

К слову сказать, к искусственным банкротствам зачастую готовятся. После того как фирма-застройщик получила деньги с клиентов и обязана предоставить последним жилье, она заключает ряд хозяйственных договоров с подставными аффилированными лицами (т.е. с фирмами, принадлежащими руководству компании, их друзьям и знакомым) и сознательно не выполняет взятые на себя по вышеуказанным договорам обязательства, ссылаясь на кризис,  форс-мажор. Естественно, «обманутые» партнеры подают на застройщика иски в арбитражный суд, имущество и счета последнего (точнее говоря, что на них осталось) арестовываются, и строительство прекращается на неопределенный срок. На деньги же, полученные с потенциальных приобретателей квартир, выкупается еще несколько стройплощадок, но уже на другие юридические лица.

Также выстраивается схема уклонения от обязательств по цепочке правопреемства: клиентам сразу предлагают осуществить проплату взноса не в компанию «ХХХ Строй», являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на банковский счет «ХХХ - Строй» (уже другого юр лица: добавилось тире в названии, т.е. ИНН и реквизиты уже иные); во-вторых, права по первичному инвестконтракту несколько раз (полностью или частично) переуступаются, выстраиваются всевозможные схемы взаимозачетных операций … Все указанные действия руководства фирмы приводят к тому, что обманутые клиенты не могут разобраться, с какой организации все-таки требовать квартиры.

Более подробно об аферах с недвижимостью читайте на сайте www.vsepodbokom.ru в рубрике «Недвижимость».

 

  Сейчас  Обманутым дольщикам стало немного легче отстаивать свои права. Это следует из вступившего в силу 15 августа 2012 года Федерального закона № 210 ­ФЗ «О банкротстве». Банкротство застройщиков в нем выделено в отдельный параграф.

Согласно новому закону, граждане ­ участники долевого строительства ставятся в приоритетную очередь. То есть перед кредиторами, банками и субподрядчиками. В первую очередь расчеты будут производиться по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность. Во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности. В третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан ­ участников строительства. И лишь в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
­Теперь если застройщик находится в процедуре банкротства все требования о признании права собственности на квартиру или на долю в неоконченном строительством объекте могут быть предъявлены только в арбитражный суд. При этом арбитражный суд может удовлетворить такие требования только в одном случае – если еще до принятия судом заявления о банкротстве застройщика (т.е. даже не до введения процедуры, а до принятия судом заявления!) подписан передаточный акт на квартиру. Установлен жесткий срок для обращения с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения – 2 месяца с момента опубликования сведений о банкротстве.

Согласно нововведениям, если по общему правилу дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника, то дела о банкротстве застройщиков теперь могут рассматриваться по месту нахождения объекта строительства или земельного участка, либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. Во-­вторых, по требованиям участников строительства с даты введения наблюдения в отношении застройщика исполнение текущих документов приостанавливается. Эта мера предотвращает «разбазаривание» квартир. Любые сделки с недвижимым имуществом застройщик сможет совершить только с письменного согласия временного управляющего. А если земельный участок, на котором начато строительство, предоставлен застройщику в аренду, то арбитражный суд вправе запретить арендодателю распоряжение данным участком.

Кроме того, в законе четко прописали варианты распоряжения недостроенным домом. Первый банкротный вариант -классический, когда дом продается третьему лицу с торгов, значительная часть вырученных от продажи денег уходит на оплату обязательств должника, остальное делится пропорционально среди всех дольщиков. Второй вариант заключается в передаче недостроенного объекта самим дольщикам, и они его достраивают самостоятельно.

По первому  варианту недостроенная коробка продается с земельным участком, как правило, по цене ниже рыночной и дольщикам возвращают жалкие крохи.

Второй вариант сложнее. Чтобы недостроенный дом передать обманутым дольщикам, нужно проголосовать за создание жилищно-­строительного кооператива (ЖСК), его зарегистрировать, затем в рамках судебных процедур получить земельный участок и объект незавершённого строительства для его самостоятельной достройки. После чего за свои деньги нанять строителей и достроить дом.

Однако чтобы создать ЖСК, нужно согласие 3/4 участников голосования. Добиться этого очень непросто. Из дела по дому на ул. Ушакова, 21, построенного на 90-­95 процентов по одной очереди, проблема встала из-за проекта. По проекту этот комплекс должен вообще состоять из восьми домов.  Весь же комплекс недостроенных зданий ­ это еще три дома, расположенных встык с этим. Они относятся к одному почтовому адресу. И почти достроенный дом не будет введен в эксплуатацию (его нужно подключить к водо-­ и электроснабжению, запустить лифты, установить сантехнику), пока не построят оставшиеся четыре дома, на месте одного из которых чистое поле, ­ еще даже сваи не забиты.

Дольщики этого дома не могут создать свое ЖСК, потому что не могут договориться, почему владельцы почти готовых квартир должны платить за тех, кто еще на нулевом цикле. Им объясняют, что они платят, прежде всего, за себя, потому что в эксплуатацию будет вводиться общий объект на Ушакова, 21. Но пока безрезультатно.

Кроме того, процедура создания ЖСК имеет еще одну особенность: чтобы принять решение о передаче недостроя в собственность в ЖСК, нужно погасить долги первой и второй очереди кредиторов, плюс текущие требования – расходы на процедуру банкротства (оплата услуг арбитражного управляющего). Участники долевого строительства должны где­-то найти эти деньги. И это тоже проблема.

Однако лучше получить квартиру, хотя и по цене выше рыночной, чем остаться без жилья.


Юристы советуют, если процедура банкротства только готовится, то необходимо срочно подавать в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности на квартиру или на долю в объекте (если дом не построен полностью). Возможно, Вы успеете признать право собственности.

Если процедура банкротства уже началась, стоит найти возможность предъявить иск в суд общей юрисдикции не к банкротящемуся лицу, а к другому лицу, если есть цепочка договоров уступки. Либо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, либо заявление в арбитражный суд о признании права собственности.

Это нужно сделать, чтоб не получилась ситуация, когда одна половина соинвесторов в доме уже оформила право собственности через суд, получила свидетельства. А остальным, которые собирались сделать это в ближайшее время, говорят – Вашу квартиру выставят на торги, т.к. застройщик в процедуре банкротства, а заявление о включении в реестр вы не подали в установленный срок, либо хотя и подали, в соответствии с имеющимися документами передать квартиру невозможно. Это усугубляется еще и тем, что если большинство дольщиков уже оформило собственность на квартиры, ЖСК не может быть создан, а просто передать квартиры управляющий часто не может, так как для этого необходимо соблюсти ряд условий.Особенно часто проблемы с передачей квартир возникают, если у застройщика большие долги и есть несколько объектов.

­Вопрос: Я заключил договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Должен ли застройщик уплатить обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд?

Ответ: В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного жилого дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из 3 и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». Датой государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» является 20 октября 2017 года. Таким образом, начиная с 21 октября 2017 года регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) не допускается. В случае если первый договор долевого участия в строительстве представлен на государственную регистрацию до 20 октября 2017 года включительно, регистрация такого договора и последующих договоров в отношении данного объекта недвижимости осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика, либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору.

Прокуратура Свердловского района г. Перми




­

 

АРХИВ ВЫПУСКОВ
№212
Балатово-Нагорный
№211
Садовый-Дружба

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011