Информационно-справочный сайт

Рубрика: Недвижимость (строительство домов, дачи, квартиры, земля)
<<< вып. 13(131) от 15 августа 2014

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НЕ МОЖЕШЬ РАСПЛАТИТЬСЯ С ИПОТЕКОЙ

Ипотечный кредит - долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит. Однако при этом собственником жилья остается банк вплоть до полного возврата кредита, в связи с чем оно становится объектом залога. При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик вынужден освободить жилье, но ему возвращается оплаченная часть ипотечного кредита без возврата выплаченных ранее процентов.

Что делать заемщику, если он не в состоянии расплатиться по ипотечному кредиту?
Вариантов может быть несколько:

1. Можно сдать квартиру, комнату, в случае если у вас есть возможность жить в другом месте (жить с родителями, у бабушки и др.). На вырученные деньги платить по кредиту.

2. Можно продать объект недвижимости, который находится в залоге у банка, тем самым погасить задолженность по кредиту. На разницу от цены продажи и остатка долга по кредиту можно приобрести квартиру меньшей площади или в отдаленных районах. В данной ситуации рост цен на  квартиру идет вам на пользу. Сложность в том, что необходимо найти такого покупателя на квартиру, который согласится рассмотреть этот непростой вариант покупки.

3. Заемщик может связаться с банком-кредитором и сообщить ему о своих проблемах. Объяснив ситуацию, нужно написать заявление на отсрочку уплаты платежей по кредиту. Если трудности носят явно временный характер, банк такую отсрочку предоставит. Временными трудностями может быть признана даже потеря работы, если специальность заемщика востребована на рынке. Банк вполне может пойти заемщику навстречу, начислив определенную пеню за просрочку, дав время на трудоустройство. После рассмотрения заявления многие банки принимают решение приостановить платежи на определенный срок. Таким образом, у заемщика появляется возможность найти новое место работы и возобновить регулярные выплаты по кредиту.

4. Если отсрочку получить не удалось или ее срок оказался недостаточным для решения финансовых проблем, заемщик совместно с банком-кредитором приступает к реализации квартиры. При этом совершенно не стоит думать, что банк заберет себе все: ему нужно лишь вернуть себе сумму займа плюс проценты по кредиту. Это должно покрываться рыночной стоимостью заложенной квартиры.
Имейте ввиду то, что банк заинтересован побыстрее вернуть свои денежные средства, поэтому цена на квартиру будет минимальной! Следовательно, если вам придется продавать квартиру, то лучше это сделайте сами, без помощи банка (смотри пункт 2), чтобы продать её подороже.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество сформулированы в ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом установлено,  что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,   заложенное  по  договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности  неуплатой  или  несвоевременной  уплатой  суммы  долга полностью или в части, если не предусмотрено иное.

В ст. 78 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве» предусмотрен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание на имущество должника, заложенное по договору об ипотеке, обращается в соответствии с ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливается общее правило, в соответствии с которым реализация имущества, заложенного по договору об ипотеке, на которое судебным решением обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. В соответствии с п. 2 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд при наличии согласия залогодателя и залогодержателя может предусмотреть в своем решении порядок, предусмотренный для реализации заложенного имущества на аукционе. В соответствии со ст. 89 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Как будет определяться цена квартиры?
Начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, выставляемое на торги, не может быть ниже цены, определенной судебным актом.
При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
- копия акта о наложении ареста на имущество должника;
- правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом РФ, ФЗ-229 «Об исполнительном производстве» и иными федеральными законами.

5. Некоторым клиентам, в частности тем, у кого уменьшились доходы, можно рефинансировать кредит и тем самым уменьшить ежемесячный платеж. Но этот вариант подходит для кредитов, которые были оформлены под больший процент. Если разница в процентах на сегодняшний день составляет менее 2%, то рефинансировать кредит не имеет смысла. Рефинансирование ипотечного кредита вряд ли будет выгодным, если клиент уже успешно погасил его половину. Смысл есть в том случае, если он успел отдать банку треть займа. Но в целом, чем больше сумма кредита и срок его выплат (от 10 лет и выше), тем лучшим окажется конечный эффект от услуги рефинансирования.

Подтолкнуть к перекредитованию может появление новых потребностей: сделать ремонт в квартире, приобрести новую мебель, машину. Поскольку можно получить больший по сумме кредит, чем действующий, и по более низкой процентной ставке. Часть суммы от нового кредита уйдет на погашение действующего кредита, а остальную часть можно потратить на свои потребности. Однако такую возможность предоставляют не все банки.

Кстати, рефинансирование имеет смысл, если у вас стабильный доход, и вы брали в ипотеку однокомнатную квартиру, а сейчас вам нужна новая большая квартира. Вы стали семейным человеком, и места в одной комнате уже не хватает. В этом случае рефинансирование используется как ипотечный обмен.

Отметим, что рефинансирование кредитов является хлопотным и дорогим удовольствием, тк заявки на рефинансирование в банках рассматриваются по классической ипотечной схеме.

АРХИВ ВЫПУСКОВ
№212
Балатово-Нагорный
№211
Садовый-Дружба

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011