Информационно-справочный сайт

Рубрика: Недвижимость (строительство домов, дачи, квартиры, земля)
<<< вып. 2(28) от 31 марта 2009

Договор ренты. Пожизненка.

Действующее гражданское законодательство РФ дает несколько возможностей собственникам недвижимости (в основном преклонного возраста) решить свои материальные и бытовые проблемы за счет распоряжения квартирой или домом, при жизни не выезжая из него. Речь идет о вариантах пожизненного содержания одинокого пожилого человека. Здесь главное не стать жертвой аферистов, так как, заключая договор ренты или «пожизненки» с преступниками, пенсионер фактически подписывает себе смертный договор.

Существует несколько видов договоров содержания пожилых людей за право получения их недвижимости после смерти.

1. Договор отчуждения с правом пожизненного проживания. Среди риэлтеров этот договор получил название «Пожизненка»: собственник продает свою недвижимость (или совершает мену, дарение, продажу доли), и в договоре оговаривается право проживания и пользования квартирой до его смерти (естественно, сумма денег, получаемая с покупателя, значительно ниже рыночной). После совершения сделки и расчетов продавец утрачивает право собственности (покупатель может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но опять-таки с условием пожизненного проживания бывшего продавца), но не выписывается и до конца своих дней пользуется квартирой или ее частью. Если жилое помещение передается за плату, то получатель дохода должен уплатить с него НДФЛ в размере 13% с учетом годового вычета.

2. Договор пожизненной ренты.

Этот договор является новым для российского законодательства, его заключение, стало возможным после 01.03.96 г. (введение в действие ч. 2 ГК РФ, см. ст. 583-588, 596-600). Согласно договору пожизненной ренты собственник недвижимости (рентополучатель) переоформляет квартиру или дом на рентоплательщика, а он обязуется выплачивать рентополучателю оговоренную сумму денег «на жизнь» (не менее 1 минимальной зарплаты (МРОТ) в месяц). Этот вид договора подлежит обязательному нотариальному удостоверению и последующей госрегистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. При этом родственники пенсионера теряют право наследовать недвижимость согласно закону.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Этот вид договора по сути дублирует ранее применявшийся договор купли-продажи недвижимости с пожизненным содержанием (его риэлтеры тоже называют «пожизненкой»). Особенности таких правоотношений регламентируются ст. 601-605 ГК РФ, от договора ренты «пожизненка» отличается тем, что пожилой человек, именуемый в договоре «иждивенцем», не выезжает из своей недвижимости, а новый собственник обязуется не только выплачивать деньги, но и обеспечить получателя ренты питанием, одеждой, медицинской помощью, в дальнейшем оплатить стоимость ритуальных услуг. Этот тип договора также подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации.

4. Содержание за завещание.

Гражданское законодательство подразумевает свободу заключения договоров, и на практике очень часто встречается «содержание за завещание». В этой ситуации получатель денег (собственник квартиры) заключает с плательщиком (будущим собственником) договор в простой письменной форме (он не удосто­веряется у нотариуса и не проходит госрегистрацию) о том, что плательщик выдает получателю оговоренную сумму денег (сразу или частями), а получатель оформляет при этом завещание на плательщика.

К чему это приводит на практике, нетрудно догадаться: завещание в любой момент может быть отменено или изменено, и плательщик оказывается без денег и без квартиры. Рекорд, зарегистрированный по Москве: пожилой человек заключил 18 подобных договоров, а девятнадцатое завещание сделал в пользу своего сына. Так что в большинстве случаев, это чисто «кидальный» вариант.

5. Постоянная рента.

По этому договору рентополучатель передает свое имущество в собственность рентоплательщику, а он обязуется осуществлять платежи без ограничения срока, правда, имеет при этом право досрочного выкупа ренты через определенный в договоре срок (не более 30 лет). Однако этот вид ренты на практике встречается очень редко.

Как заключить договор ренты таким образом, чтобы получатель (пожилой человек) в дальнейшем не мог его при жизни расторгнуть?

Для этого следует соблюдать ряд простых правил еще на стадии, предшествующей подписанию соответствующего документа:

1.Только денежные платежи! Рентоплательщику категорически не рекомендуется брать на себя обязательства по натуральному содержанию рентополучателя при жизни (предоставление еды, вещей, одежды, лекарств, уборка квартиры, личный уход, работу по хозяйству, медобслуживание и т.д.). Единственное, что можно указать в договоре - это ритуальные услуги (это звучит, конечно, немного цинично, однако договор можно признать недействительным на основании того, что пожилого человека не устраивает качество прижизненного обслуживания - в судебном заседании рентополучатель заявит, что рассчитывал на нечто иное, чем то, что предоставляется).

2. Достаточность величины платежа. Законом установлены смехотворные минимальные платежи: по договору «Чистой» ренты 1 МРОТ (ст. 597 ГК РФ), по пожизненному содержанию с иждивением - 2 МРОТ (ст. 602 ГК). Естественно, указанные суммы не могут обеспечивать достойного существования рентополучателя, что является основанием для признания договора недействительным на основании его кабальности. Поэтому лучше указать размер платежей, близких к реальным - в пределах от эквивалента 3000 рублей до величины месячной пенсии пожилого человека.

3. Перевод денег через Сбербанк. В случае «непосредственных» расчетов (несчастная полуслепая бабушка дрожащей рукой ставит закорючку или крестик в платежной ведомости, составленной рентоплательщиком) пожилой человек может заявить, что денег не получал (или плательщик их через некоторое время якобы забирал, отбирал или крал). Чтобы исключить подобные случаи в принципе: откройте в ближайшем отделении Сбербанка лицевой счет на имя рентополучателя и обязательно укажите его реквизиты (р/с, к/с, БИК, ИНН) в договоре ренты! В дальнейшем необходимо регулярно перечислять оговоренную сумму (например, 3000 руб. в месяц) на этот счет, а получение денег доверить, например, социальному работнику, который за часть суммы может оказывать пожилому человеку по его желанию и «натуральные» услуги, о которых речь шла выше.

В конце концов, право собственности на квартиру можно застраховать (титульное страхование).

В случае смерти рентополучателя (рано или поздно это произойдет, среди риэлторов даже используется жуткий термин «срок доживания») несостоявшиеся «наследники» квартир, которые они при жизни пожилого человека «забывали» о его существовании, иногда пытаются организовать посмертное признание договора ренты недействительным.

В отдельных случаях (по сговору со свидетелями, прокурорскими работниками) это удается. От имени «безмерно скорбящих» родных и близких подается заявление, что плательщик ренты убил (довел до голодной смерти, залечил и т.п.) горячо любимого дедушку (бабушку). На дознании в милиции по случаю смерти пожилого человека будет проводиться расследование.

АРХИВ ВЫПУСКОВ
№212
Балатово-Нагорный
№211
Садовый-Дружба

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011